700원이 수천만 원을 지킵니다 - 계약서 쓰기 전 이것만 보세요
현장에서 계약서를 가장 많이 쓰는 이사가 많은 계절이 되면 이런 연락이 옵니다.
"선생님, 저 계약금 넣어야 되는데, 넣기 전에 등기부등본 한번 봐주실 수 있어요?"
대부분은 등기부등본을 받아왔는데 뭘 봐야 하는지 모르겠다는 분들입니다.
종이에 한자와 숫자가 잔뜩 적혀 있으니 그게 당연합니다.
심지어 제게 배우던 부동산학 전공자들도 등기부등본을 해석하지 못하는 경우도 많습니다.
그런데 솔직히 말씀드리면, 등기부등본은 한 번만 제대로 배우면 그 다음부터는 혼자서도 읽을 수 있습니다.
딱 세 파트만 알면 됩니다.
- 표제부, 갑구, 을구. 이것이 전부입니다.
오늘 이 글을 끝까지 읽으시면, 다음 계약 때는 직접 등기부를 떼고 직접 읽을 수 있습니다.
등기부등본 걱정 끝을 위한 글입니다.
등기부등본, 왜 직접 봐야 하는가
공인중개사가 보여주는 등기부를 그대로 믿으면 안 되냐고 물어보시는 분들이 있습니다.
믿어도 됩니다. 대부분의 공인중개사는 성실합니다.
문제는 공인중개사도 사람이라 실수할 수 있고, 드물게는 고의로 불리한 정보를 숨기는 경우도 있다는 점입니다.
저도 직접 경험해서 혼난 적이 있습니다.
무엇보다, 계약하는 당일 아침에 등기부에 근저당이 새로 설정됐다면, 공인중개사가 보여준 어제 등기부는 이미 의미가 없습니다.
잔금 치르는 날, 은행 가기 전에 본인이 직접 인터넷등기소에서 실시간으로 한 번 더 떼보는 것이 가장 안전합니다.
- 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 됩니다.
- 열람용은 700원, 제출용 발급은 1,000원입니다.
표제부 - 이 집 (부동산)의 기본 정보
등기부등본을 열면 제일 먼저 나오는 것이 표제부입니다.
한마디로 대문에 달린 문패같은 곳입니다.
이 집이 어디 있고, 어떤 건물이고, 얼마짜리 공간인지 기본 정보가 담겨 있습니다.
표제부에서 꼭 확인해야 할 것이 하나 있습니다.
바로 전용면적이 계약서에 적힌 면적과 일치하는가. 입니다.
그리고 하나 더. 용도 항목에 "근린생활시설" 이라는 단어가 보이면 잠깐 멈춰야 합니다.
상가를 불법으로 개조해 주거용으로 쓰는 집이 이렇게 표기됩니다.
이런 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않아 세입자 보호를 제대로 받지 못할 수 있습니다.
현장에서 오래 경험하다보니, 실제로 본 사례입니다.
겉으로 보면 멀쩡한 원룸인데 등기부 표제부에 근린생활시설로 등재되어 있었습니다.
집주인도, 심지어 중개사도 대수롭지 않게 넘겼는데 나중에 분쟁이 생기고 나서야 문제가 됐습니다.
갑구 - 이 집의 진짜 주인이 누구인가
갑구는 소유권에 관한 이야기가 적혀 있는 곳입니다.
그 집이 처음 지어진 순간부터 지금까지 소유권이 어떻게 바뀌어왔는지 이력이 순서대로 기록됩니다.
맨 아래줄이 현재 소유자입니다.
계약할 때 상대방 신분증과 갑구의 소유자 이름이 일치하는지 반드시 확인하세요.
당연한 것 같지만 현장에서 이것을 놓쳐서 사기를 당하는 경우가 있습니다.
집주인이라고 나타난 사람이 실제 등기부 소유자가 아닌 경우입니다.
갑구에서 아래 단어들이 보이면 즉시 멈춰야 합니다.
- 가압류, 압류 - 채권자나 국가가 집을 법적으로 묶어둔 것입니다. 집이 팔리거나 경매에 넘어갈 가능성이 있다는 신호입니다.
- 가처분 - 소유권을 둘러싼 법적 분쟁이 진행 중이라는 뜻입니다. 소송이 끝나기 전까지 이 집의 소유권이 불안정합니다.
- 경매개시결정 - 이미 경매가 시작된 집입니다. 절대 계약하면 안 됩니다.
- 임차권등기명령 - 이것이 가장 무서운 신호입니다. 이전 세입자가 이사를 나갔는데도 보증금을 돌려받지 못해서 법원에 신청한 등기입니다. 집주인이 이미 이전 세입자 보증금도 못 돌려준 상태라는 뜻입니다. 이 단어가 보이면 그 집은 계약 대상이 아닙니다.
- 신탁 - 부동산의 실제 소유권이 신탁회사에 넘어간 상태입니다. 집주인과 계약해도 신탁회사 동의 없이는 무효가 될 수 있습니다. 이 경우 등기소에서 신탁원부를 별도로 발급받아 임대차 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다.
을구 - 이 집에 빚이 얼마나 있는가
을구는 세입자가 가장 꼼꼼하게 봐야 하는 파트입니다. 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 돈을 빌렸는지, 다른 사람에게 권리를 얼마나 내어줬는지가 여기에 기록됩니다.
을구에서 가장 자주 보이는 것이 근저당권입니다.
집주인이 은행에서 대출받을 때 이 집을 담보로 설정한 것입니다.
근저당이 있다고 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 많은 집이 근저당이 설정되어 있습니다.
문제는 얼마나 있느냐입니다.
이때, 을구에서 확인해야 할 숫자는 채권최고액입니다.
이게 실제 대출금이 아닙니다.
금융기관에 따라 달리 적용됩니다만, 실제 대출금의 약 120~130% 수준으로 잡습니다.
채권최고액이 2억 4천이면 실제 대출은 약 2억 정도라고 보면 됩니다.
이때 을구속에서 내 보증금이 안전한지 확인하는 계산이 가능합니다.
을구 채권최고액 합계와 내 보증금을 더한 금액이 집 시세의 80%를 넘으면 위험합니다.
90%를 넘으면 계약 자체를 재고해야 합니다.
집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금이 제대로 돌아오지 않을 수 있기 때문입니다.
그리고, 을구에서 빨간 줄이 그어진 항목 (예를 들어, 근저당권 말소 같은)들은 이미 해결된 것입니다.
빚을 다 갚았다는 표시입니다.
따라서 빨간 줄이 많다는 것이 나쁜 신호가 아닙니다.
오히려 집주인이 돈을 빌리고 잘 갚아온 이력으로 볼 수도 있습니다.
현재 빨간 줄 없이 살아있는 근저당이 얼마인지를 봐야 합니다.
등기부등본을 몇 번 봐야 하는가
계약 전 한 번만 보면 충분하다고 생각하는 분들이 많습니다. 그렇지 않습니다.
계약 전에 한 번, 계약 당일에 한 번, 잔금 치르는 날 직전에 한 번. 최소 세 번입니다.
특히 잔금일 직전 확인이 가장 중요합니다.
계약하고 잔금 치르는 날 사이에 집주인이 새로 근저당을 설정하는 경우가 있습니다.
이걸 모르고 잔금을 치르면 세입자가 후순위로 밀립니다.
이 부분도 현장에서 실제로 본 사례가 있습니다.
계약할 때는 등기부가 깨끗했는데 잔금 당일 오전에 집주인이 은행에서 대출을 받았습니다.
잔금 치르기 전 마지막 확인을 한 세입자는 이걸 발견하고 계약을 파기했습니다.
반면, 확인을 안 한 다른 세입자는 그 집에 살면서 나중에 보증금을 날렸습니다.
700원짜리 확인 하나가 그 차이를 만든 것입니다.
말소사항 포함으로 발급해야 하는 이유
인터넷등기소에서 발급할 때 보통 유효사항만 발급과 말소사항 포함 발급 중 선택하게 됩니다.
이때, 반드시 말소사항 포함으로 발급하세요.
말소사항을 보면 집주인이 과거에 얼마나 자주 대출을 받았고 잘 갚았는지, 법적 분쟁이 있었는지 이력을 볼 수 있습니다.
유효사항만 발급하면 현재 상태만 보이고 이 이력이 사라집니다.
당연히 말소사항 포함이 더 많은 정보를 줍니다.
계약 전 30초 체크리스트
✅ 갑구 소유자와 신분증 일치
✅ 임차권등기명령 없음
✅ 가압류 없음
✅ 채권최고액 확인
✅ 시세 대비 보증금 안전성 확인
✅ 계약 당일 등기부 재확인
✅ 잔금일 아침 재확인
자주 묻는 질문
- 등기부등본은 주민센터에서 발급받을 수 있나요? 안 됩니다. 인터넷등기소(iros.go.kr), 무인발급기, 등기소 창구 세 곳에서만 가능합니다. 주민센터는 안 됩니다.
- 열람(700원)으로 받은 것도 계약에 쓸 수 있나요? 개인 확인용으로는 충분합니다. 은행이나 관공서에 제출할 때는 발급(1,000원)을 선택해야 합니다. 열람본은 법적 효력이 없습니다.
- 을구에 아무것도 없으면 완전히 안전한 건가요? 을구가 깨끗해도 갑구에 가압류나 임차권등기명령이 있을 수 있습니다. 두 파트를 모두 봐야 합니다. 그리고 을구가 깨끗해도 집주인 세금 체납 여부는 등기부에 나타나지 않으니 납세증명서는 별도로 확인해야 합니다.
- 집주인 대신 대리인이 계약하자고 하는데 괜찮나요? 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 가능하면 집주인과 직접 통화해서 대리인을 보낸 것이 맞는지 확인하는 것이 좋습니다. 대리인 계약은 그 자체로 주의가 필요한 상황입니다.
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찬스부동산레터의 한마디
20년 넘게 부동산 계약 현장에 있으면서 느낀 게 하나 있습니다.
사기를 당한 분들의 공통점이 "확인을 안 한 것"이 아니라 "확인하는 방법을 몰랐던 것"이라는 점입니다.
그래서 이번 포스팅을 발행하게 된 것입니다.
등기부를 받아와도
- 뭘 봐야 할지 몰라서 그냥 넘겼고,
- 공인중개사가 괜찮다고 하니까 믿었고,
- 갑구에 적힌 한자가 무슨 뜻인지 몰라서 그냥 지나쳤습니다.
이 글을 읽으셨으면 이제는 다릅니다.
- 갑구에서 임차권등기명령이 보이면 그 집은 계약 안 하면 됩니다.
- 을구 채권최고액이 너무 크면 계산해보면 됩니다.
- 잔금 치르는 날 아침에 인터넷등기소에서 700원으로 한 번 더 확인하면 됩니다.
아는 사람은 당하지 않습니다. 이상입니다.
- 찬스 부동산레터
→ 혹시 등기부등본 보다가 이상한 단어 발견하셨나요? 댓글로 남겨주시면 확인해드리겠습니다!
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